La première brique
Synthèse de la plateforme La première brique
Mise à jour: 24/06/2026
La Première Brique
Crowdfunding immobilier · France · Analyse au 28/06/2026
⚠️ Version révisée — données audit indépendant intégrées (lien 3)
1. Informations Générales
Date de création2019 (constitution 27/02/2019)
Siège social7 quai Maréchal Joffre, 69002 Lyon, France
Groupe financieriXO Private Equity (minoritaire, entré 2025) ⚠️ lien 2
PrésidentHugo Berthe (expert financier)
Directeur GénéralThomas Danset (juriste/avocat)
Trustpilot4,4/5 · +1 100 avis · Google Play 4,6/+700 avis
FonctionnementCrowdfunding immobilier (obligations) : financement de promoteurs/marchands de biens français via prêt obligataire. Remboursement majoritairement in fine.
2. Chiffres Clés
Investisseurs197 029 briqueurs
Total financé+400 M€ · +850 projets depuis 2019
Capital remboursé109,5 M€ (416 projets) ⚠️ lien 2
Taux de perte officiel0,00% (⚠️ Bartholomé en procédure) ⚠️ lien 2
Défaut >6 mois (FPF)8,60% en montant (31/05/2026) ⚠️ lien 2
Retard global officiel16,62% en nb projets ⚠️ lien 2 · 35,7% selon audit ⚠️ lien 3
TRI réel (audit)5,14%/an réel vs 11,75% théorique ⚠️ lien 3
3. Sécurité et Garanties
RégulationPSFP – AMF n° FP-2023-15 · RC Pro · Convention extinctive
Ségrégation des fondsCompte séquestré Mangopay (supervisé ACPR)
Garantie BuybackNon (crowdfunding immobilier)
Garanties sur projetsHypothèque · Fiducie · Caution personnelle · GPD · Nantissement de titres
Efficacité garantiesMise en doute : Le Point Carré → plan à −85% capital proposé ⚠️ lien 3
Skin in the gameNon précisé
4. Caractéristiques d'Investissement
ROI théorique affichéJusqu'à 13% brut/an · Moy. 11,7%
TRI réel constaté5,14%/an (portefeuille 32 projets, oct. 2021) ⚠️ lien 3
Formule d'intérêtIntérêt simple (proportionnelle), pas d'intérêts composés ⚠️ lien 3
Type de prêtsPromotion, marchands de biens, divisions foncières, immo fractionné, locatif
PaysFrance uniquement
Durée cible~19 mois affiché · réelle : 8,7 mois (2021) → 23 mois (2026) ⚠️ lien 3
Versement intérêtsIn fine (majorité) ou mensuel selon fiche projet
Ticket d'entrée1 €
Solde rémunéré3% annuel sur fonds non investis
5. Fonctionnalités
Auto-investOui — "Jimbots" paramétrables
Marché secondaireNon (envisagé, non disponible)
Sortie anticipéeNon — illiquidité totale
App mobileOui (iOS & Android, depuis déc. 2024)
Accès indicateurs perf.Volontairement difficile (police miniature) ⚠️ lien 3
6. Frais
Frais investisseursAucun (dépôt, retrait, gestion : 0€)
Rémunération plateformeCommission sur montants levés → incentive volume plutôt que qualité ⚠️ lien 3
Fiscalité (France)Flat tax 31,4% (12,8% IR + 18,6% PS). Prélèvement automatique LPB (particuliers).
7. Bonus et Avantages
Bonus inscription+1% sur 1er investissement (code parrain) ⚠️ lien 2
Code bonus récurrent+1% sur projets éligibles (code cadeau) ⚠️ lien 2
Solde rémunéré3%/an sur cash non investi
8. Risques Supplémentaires Identifiés
🔴 Audit indépendant (lien 3) — Évaluation DÉFAVORABLE
Portefeuille audité32 projets · 32 000 € (déb. oct. 2021)
TRI théorique sans retards11,75%/an
TRI réel constaté5,14%/an (−55,7%)
Intérêts reçus / attendus2 451 € / 4 419 € (−44,5%)
Capital récupéré / dû18 000 € / 27 000 € (−33%)
Projets en retard (15 en cours)11/15 dont plusieurs en procédure collective
- Taux de sinistralité par millésime (données officielles LPB au 1/06/2026) : 2021 = 24,24% · 2022 = 52,98% · 2023 = 59,20% · 2024 = 45,40% · 2025/2026 jugés artificiellement bas (projets non échus) ⚠️ lien 3
- Taux de retard global réel estimé à 35,7% — chiffre officiel sous-évalué car inclut les encours 2025/2026 non échus ⚠️ lien 3
- Laxisme de sélection 2021-2022 : volume ×2,3 pendant que taux de retard ×2,2 — modèle à commission incite au volume au détriment de la qualité ⚠️ lien 3
- Allongement artificiel des durées cibles : 8,7 mois (2021) → 23 mois (2026), masquant techniquement les retards et immobilisant le capital ⚠️ lien 3
- Asymétrie gain/risque : 1 perte de 850 € nécessite 8 projets réussis à 11%/an pour être compensée ⚠️ lien 3
- Projet Le Point Carré : plan à −85% capital proposé par LPB (rejeté par vote investisseurs) ⚠️ lien 3
- Dissimulation des indicateurs de performance + refus de communication à des auditeurs indépendants ⚠️ lien 3
- Projet "Le Bartholomé" en procédure judiciaire — 1ère perte définitive imminente ⚠️ lien 2
- Comptes annuels LPB déposés en confidentialité (L.232-25) ⚠️ lien 2
9. Score de Risque
5,8
/10
🟠 Élevé
Score pondéré avant bonus : 5,10/10
🕐 Bonus ancienneté (plateforme, 7 ans) : +0,7 pt
⬇️ Révisé à la baisse vs v1 (7,1→5,8) : données audit lien 3 intégrées
Sous-scores
Solidité réglementaire
8/10
Transparence & track record
4/10
Qualité des garanties
5/10
Liquidité
3/10
Concentration des risques
4/10
⚠️ POINTS DE VIGILANCE
TRI réel constaté (5,14%/an) deux fois inférieur au TRI théorique affiché (11,75%/an) en raison des retards massifs et de la formule d'intérêt simple
Sinistralité structurelle des millésimes 2021-2023 : 24% à 59% de projets en anomalie — laxisme de sélection pendant la phase de croissance rapide
Opacité volontaire sur les indicateurs réels + refus d'audit indépendant + comptes LPB confidentiels : risque de gouvernance significatif
✅ POINTS POSITIFS
Cadre réglementaire solide : PSFP-AMF, fonds ségrégués Mangopay/ACPR, RC Pro, convention extinctive
0€ de perte en capital définitivement certifiée en 6 ans sur 400 M€ — les garanties ont jusqu'ici évité toute perte irrémédiable
Ticket 1€ + solde rémunéré 3%/an + jimbots + 0 frais investisseur : accessibilité inégalée sur le marché français
Analyse du Risque prêteur
Avis sur la santé financière : Solide
Rentabilité exceptionnelle (+35% CA, +54% résultat), capitalisation saine à 52%, certification CAC sans réserve ; deux points de vigilance : dividende de 1,37 M€ qui ramène les fonds propres à 1,07 M€ post-affectation, et créances intra-groupe massives (2,89 M€ sur groupe/associés, soit 62% de l'actif) dont la qualité dépend de la solidité de l'actionnaire unique.
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Avertissement : Je ne suis pas conseiller financier. Les analyses publiées sur ce site sont basées sur 2 sources et une Analyse IA. Tout investissement comporte un risque de perte totale ou partielle du capital. Faites vos propres recherches avant d'investir.
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